Дешево та сердито: як сотні гектарів в центрі Києва потрапляють у приватні руки під забудову
Житло у Ботанічному саду
9 січня Державна аудиторська служба повідомила про порушення у фінансовій діяльності Національного ботанічного саду ім Гришка. Нібито частину території ботсаду, що розташований у Печерському районі Києва, за інвестиційною угодою планували віддати фірмі родини Миколи Копистири під житлову забудову. Таким чином будівельний бізнес сім’ї Копистири знов опинився в центрі уваги ЗМІ.
Син Миколи Копистири Сергій не так давно був фігурантом кримінального провадження через іншу забудову. Влітку 2023-го він пропонував хабар тодішньому міністру інфраструктури Олександру Кубракову. За інформацією детективів НАБУ, просив залишити у силі укладені попереднім керівництвом міністерства договори з подконтрольною фірмою "Сітігазсервіс" щодо будівництва жилого комплексу на земельній ділянці міністерства. Натомість пропонував міністру нерухомість у новобудовах на понад 5,2 тис м2.
У справі з Ботанічним садом інвестором виступало ТОВ "КСМ-Девелопмент", що офіційно належить Ользі та Тетяні Черненко, родичкам Миколи Копистири.
Ботсад загальною площею 129,86 га належить до наукових установ Національної академії наук України (НАНУ), є частиною природно-заповідного фонду України та об'єктом комплексної охорони. Він належить до земель природного та історико-культурного призначення, які охороняються як національне надбання.
"Всупереч прямій законодавчій забороні земельна ділянка Національного ботанічного саду по вул. Садово-Ботанічній (кол. Тимірязівській), 1 у Києві стала предметом інвестиційної угоди. За нею передбачено зведення житлових та нежитлових будівель, частку в яких мав отримати ботсад", зазначається в повідомленні Держаудитслужби.
КСМ Груп вже давно відома на будівельному ринку як компанія, що має особливо тісні зв'язки з Національною академією наук.
Власне майже всі великі житлові комплекси цього забудовника у Києві - "Кришталеві Джерела", "42 Авеню", "Феофанія Сіті", "Дніпровський", збудовані на колишніх територіях Національної академії наук, що були передані під будівництво за інвестиційними проєктами.
В Національній академії наук стверджують – в інвестугоді Ботсада про жодну забудову не йшлося, мова була виключно про реконструкцію господарських приміщень. Проте перевірити це наразі не можемо - керівництво Ботанічного саду, що проводило 14 січня прес-конференцію стосовно інвестугоди з Копистирою, документ не оприлюднювало. Нібито для цього не мало дозвілу від Національної академії наук та інвестора ТОВ "КСМ – Девелопмент".
Як пояснив заступник директора з наукової роботи Ботсаду Микола Шумик, в документі не були визначені конкретні об’єкти для реконструкції, тому взагалі можна вважати, цей договір не був укладений повністю. Хоча інвестугоду підписали ще шість років тому.
За цей час забудовник, за даними Держаудитслужби, надавав ботсаду готівку, послуги та товари, зокрема цибулини тюльпанів та ґрунт, загалом на 2,6 млн грн. Проте будівництво так і не розпочав, як стверджує Держаудитслужба, через особливий статус та режим охорони території Національного ботанічного саду.
Після розголосу інвестпроєкту з Ботсадом в Національній академії наук вже заявили про наміри розірвати цій договір "з огляду на його невиконання".
В КМДА теж хочуть посунути паркан ботсаду
Тим часом у скандал з можливою забудовою Ботсаду втрутились у столичній мерії. Міський голова Віталій Кличко закликав уряд "унеможливити забудову" та зробити все, щоб надалі "впорядкувати його територію".
"Нагадаю, раніше Київ звертався до Національної академії наук, якій належить ботсад, передати його в управління міста. Оскільки така територія в історичному центрі столиці перебуває в неналежному стані. І місто хотіло впорядкувати її. Втім, НАН відмовився від пропозиції й згодом передав ділянку землі на території ботанічного саду імені Гришка приватному забудовнику", - писав мер на своїй telegram-сторінці.
Вже кілька останніх років, як з'ясував БізнесЦензор, підконтрольне мерії Комунальне підприємство по утриманню зелених насаджень Печерського району судиться з Ботанічним садом за іншу ділянку на Печерську, розташовану за адресою Залізничне шосе 61. Цю землю площею 0,72 га Київська міськрада ще у 2003 році передала у постійне користування комунальному підприємству.
Наразі майже половина ділянки знаходиться за металевою огорожею Ботанічного саду, що встановлена там ще напочатку 80-х років. Комунальне підприємство вимагає паркан посунути та звільнити площі, що були передані за рішенням Київської міськради. Ботсад це зробити відмовляється, посилаючись на те, що більше 50 років сам опікувався ділянкою, заявляє про зростання там цінних інтродукованих рослин, які потребують охорони. Суд, що розглядає їх спір, вже пішов на друге коло.
НААН : землі – приватним забудовникам, дослідницькі судна – на метал
Ця шумиха навколо забудови Ботсаду піднялась завдяки повідомленням Держаудитслужби, що нещодавно закінчила аудит виконання бюджетних програм Національної академії наук України з 2020-го по вересень 2023 рр.
Окрім того, що Академія є найбільшим науковим центром країни, об’єднує науковців всіх своїх 167 установ, вона лишається власником великої кількості земельних ділянок та нерухомості, зокрема дуже коштовної, у центральній частині Києва.
За даними Держаудитслужби, станом на 30.09.2023 в активах НАНУ перебуває 6 893 об’єкти нерухомості, з них будівель (частин будівель) — 4 447 площею 3332,86 тис м2, та 458 земельних ділянок площею 1715,5 тис м2.
Залишкова вартість нерухомого майна НАНУ станом на 30.09.2023 становила майже 85 млрд грн, з неї вартість земельних ділянок — 73,2 млрд гривень.
З роками у НАНУ склалась практика передачі земельних ділянок у приватні руки під забудову за інвестиційними угодами. Зазвичай ці угоди здійснюється під егідою забезпечення житлом вчених та залучення молоді в наукову сферу.
За понад двадцять років Академія наук таким чином уклала 44 інвестдоговорів (20 з яких укладено з 2020 року), за ними передано під забудову понад 130 га землі.
Зокрема 34 інвестугоди передбачають забудову 116 га землі у Києві, проте проблема житла для науковців лишається невирішеною.
Частка нерухомості, яку отримує НАНУ за земельну ділянку, зазвичай напочатку інвестпроєкту визначається у 10% від площі майбутнього об’єкта, в процесі будівництва скорочується інколи до менше 2%.
"Користуючись можливістю розпоряджатися земельними ділянками для поліпшення житлових умов вчених та розвитку наукової інфраструктури, Академія натомість безконтрольно передавала їх під забудову", -йдеться у статті профільного видання Держаудитслужби "Фінансовий контроль", у вересні там вийшов матеріал під риторичним питанням - назвою "Як земля та нерухомість Національної академії наук сприяє розвитку науки?".
Замість квартир науковці інколи отримували від забудовника нежитлові приміщення, в яких, як засвідчено аудитом, не було взагалі потреби - на одне робоче місце в НАНУ припадає близько 100 м2 робочих зон у вигляді адміністративних, лабораторних та виробничих приміщень, придатних для використання.
В окремих випадках НАНУ відмовлялась від своєї частик житла. Хоча, за майже чотири роки реалізації інвестиційних проєктів, що досліджувала Держаудитслужба, житловий фонд Академії поповнила лише 107 квартир, в той час як у черзі на отримання службового житла перебували майже 650 співробітників.
Наприклад, за 16 років з моменту укладання інвестиційної угоди Академія так і не отримала 7676,66 м2 житла або 152 квартири у ЖК "Кришталеві джерела", де будівництво останньої черги повністю завершилось у ІІІ кварталі 2022 року.
Наприклад, Державне автотранспортне підприємство експедиційних та спеціальних автомобілів НАН України, передавши під забудову дві земельні ділянки у Києві, відмовилось від частки житла, отримало від інвестора 300 тис грн та п’ять вживаних авто, загалом на 4,6 млн грн. Вартість транспорту при передачі була суттєво завищена.
Під забудову, але не житла, а офісів, віддали земельні ділянки Інституту електрозварювання ім Є. О. Патона, що розташовані в межах центрального історичного ареалу Києва по вулицях Антоновича, Івана Федорова, Ділової, Казимира Малевича, Короленківської. Умови договору, як і у випадку з Ботсадом, не були конкретизовані. Незрозуміло, які площі мали підпадати під забудову, не визначені частки майна (розмір і вартість, житлова (нежитлова) нерухомість), що мала отримати Академія замість відданих майданчиків.
За аналогічними інвестиційними угодами мають забудувати у Києві також землі Головної астрономічної обсерваторії. На частині території площею 0,5 га вже зведено апарт-готель на 15 номерів. Частину ділянки у 7,4 га відведено під будівництво готелю з рестораном, спа-центром, клінікою та басейном. Наразі розпочати будівництво заважають вікові дуби, що знаходяться на території та мають статус ботанічних пам’яток природи.
"Слід зазначити, що питання із забудовою цих 7,43 га землі з зростаючими дубами віком 300–400 років залишається відкритим, договір на будівництво готельного комплексу, а ні Головною астрономічною обсерваторією НАН України, а ні Академією не розірвано…", - зазначають в Держаудитслужбі.
В той же час усі земельні ділянки, що передані у приватні руки під забудову, якимось незрозумілим чином ще залишаються на балансі установ НАН України. Наприклад, Житловий комплекс "Кришталеві джерела" Копистири на площі у 31,77 га, багатоквартирні будинки, комерційна нерухомість (офісні приміщення, перукарні, ресторани та спортивні клуби), торгівельні центри Novus, відділення "Нової пошти" тощо лишаються формально на Академії. Це дозволяє власникам впродовж тривалого часу користуватись пільгами зі сплати земельного податку, встановленими для бюджетних наукових установ.
Через не оформлення прав власності Академія просто втратила земельну ділянку площею 8 га, що входить до парку "Голосіївський". Відомості про неї зникли з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Впритул до загубленої ділянки родина Копистирів здійснює будівництво ЖК "Авеню 42", використовує наразі земельні ділянки, що передані Інститутом проблем математичних машин і систем НАНУ за укладеними інвестиційними угодами.
В той же час чимало споруд в розпорядженні структур НАНУ перебувають у занедбаному стані. Зокрема, "Лікувально-профілактичний комплекс "Феофанія", де аудитори не знайшли активів на 2,4 млн грн балансової вартості.
Окремі активи НАНУ були передані у користування стороннім приватним структурам під виглядом відповідального зберігання або в суборенду за заниженою ставкою.
В активах НАНУ обліковуються також морські судна, на їх утримання Академія витрачає чималі бюджетні кошти. Проте, зазначається у матеріалах Держаудитслужби, доводить кораблі до непридатного стану. Тому утилізація суден в Академії наук має системний характер. Наприклад, державною установою "Науковий гідрофізичний центр Національної академії наук України" безоплатно передано у приватні руки в переробку на брухт морське судно "Верещагино" вартістю понад 8 млн грн, НАНУ витратила на утримання судна понад 3 млн гривень. Судно "Двина" було здане на брухт у 2017 році, а науково-дослідницьке судно "Спрут" порізано на металобрухт у 2019-му.
